有时会碰到如下情况：工程施工完成了，提请业主验收，业主因为对工程质量不满意，或者因为其他事由不同意对工程验收。虽然业主不愿意验收，但业主却已经实际将工程投入了使用。在使用过程中发现工程存在诸如漏水、渗水、墙面脱落等各种质量问题，这种情况下，业主是否可以向施工单位主张工程保修责任？

　我国《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。由此可见，施工单位承担质量保修责任的前提条件是房屋建筑工程经过竣工验收，只有在经过竣工验收后在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位才承担质量保修责任。

　　我国《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。建筑法及最高人民法院的相关司法解释均明确规定，建设工程未经竣工验收，不得交付使用。发包人擅自使用的，应当自行承担除地基基础工程和主体结构以外的质量责任。

法律法规之所以规定施工单位承担质量保修责任，是由于建设单位组织竣工验收时建设工程尚未交付使用，竣工验收是一个静态的过程，验收合格只是表明建设工程在未经交付投入实际使用的情况下，符合质量要求。实际投入使用后有可能出现在竣工验收时尚未发现的质量缺陷，为了充分保护建设单位的合法权益，规定施工单位对保修范围和保修期限内出现的质量缺陷承担相应的保修责任。建设工程未经竣工验收即擅自使用，则表明建设单位对该建设工程质量的认可，愿意承担可能存在质量缺陷的风险，在此情况下出现了质量问题，也并未超出其主观预期，此时建设单位已经丧失了要求施工单位承担质量缺陷的保修责任。

因此，司法实践中，建设工程未经竣工验收建设方即擅自投入使用的，除地基基础工程和主体结构以外，施工方不承担质量缺陷的保修责任。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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