为了解决普遍存在的工程款拖欠和农民工工资拖欠等社会问题，合同法第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》特别赋予和规定了建筑工程承包人享有建设工程价款优先受偿权，同时，为平衡相关利害关系人的利益，规定建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

同时，根据最高院的批复，“优先受偿权优于抵押权和其他债权”，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以优先受偿权优先于抵押权，但优先受偿权不能优先于一定条件之下的消费者债权。

工程价款优先受偿权，是法律对工程承包人的一种保护方式。其因具备法定条件而发生。但优先权的行使还需符合以下法定程序和方式：

    (1)必须先经合法催告。在法定优先权成立后，承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。此催款通知书应当采取书面形式。只有当发包人在该合同期限届满时仍未支付，承包人才能就该建设工程行使优先受偿权。至于该催告的合理期限，采用《建设工程施工合同示范文本》的，催告期限为28天，属于约定期限。没有约定的，可根据工程价款的标的大小掌握合理期限。一般来说，最长为两个月（60天）。

   （2）优先权行使方式。根据《合同法》286条规定，行使法定优先权有两种方式：一是发包人和承包人协议折价，二是申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。一般情况下，法定优先权的行使是通过向法院提起工程款诉讼同时主张工程价款优先受偿权来完成。

   （3）优先权行使期限。对于承包人的优先权，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”对中途停建的工程（烂尾楼），如无法取得竣工日期的证据，可依照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自优先权产生之日起6个月内不行使而消灭。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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