合伙买房，在购房时如有明确约定，则产生争议后不难处理。若购房各方无明确约定，那在产生争议之后，如何来认定产权份额呢？

比如甲和乙为朋友关系，双方都看好房产投资，却资金不足。经商议两人共同购买某市商品房一套。购房合同买受人为甲和乙，双方通过银行汇款直接向开发商支付了首付款。但是按揭借款合同中借款人为甲，抵押人为甲和乙。半年后房价下跌，乙方不愿意偿还月供；而此房屋产权证书已下来，甲为房屋所有权人，乙为房屋共有权人。购房时双方就产权份额及出资额和月供承担等无明确约定。现甲应如何维护自己权益？

一、买房人之间法律关系界定

合伙买房主要基于如下几种情形：①朋友之间合伙买房投资；②婚前男女共同出资买房自住；③亲属共同买房自住。

（1）各购房人共同出资的，则各购房人之间可视为合伙协议关系；

（2）部分购房人并不实际出资，但名义上为共同购房人的，按赠与合同处理，此种情况多发生于亲属之间和准备结婚的男女之间。

本案中甲乙为普通朋友，不存在赠与动机，共同投资为双方真实意思表示，而且乙方已履行部分出资义务，因此将甲乙之间的法律关系定性为合伙协议关系比较妥当。

二、月供承担主体

借款合同是借款人与银行签订的，因甲为借款人，按照合同相对性原则，乙并无偿还银行借款义务，银行仅能对乙行使抵押权。

但鉴于甲与乙为合伙协议关系，依照民法通则及相关司法解释规定，合伙经营期间的债务，应由各合伙人负连带偿还责任。因此，尽管借款人仅为甲一人，但甲所负债务是经营合伙事务产生的，乙作为合伙人负有偿还义务，甲对银行承担还款义务后，可向乙追偿。

三、产权份额确认依据

基于以上分析，房屋为甲和乙共同出资购买，且双方已取得房屋所有权证和共有权证，甲和乙应按照各自的出资比例各自享有房屋50％的产权。甲对银行所负债务，由甲乙共同承担；甲单独向银行承担的部分，可向乙追偿。

有人主张将各方首付和月供总额作为各自的出资，按出资比例确认房屋产权份额，个人认为这种处理方式值得商榷。其一、甲方借款行为应视为经营合伙事务行为，所借款项应作为合伙财产，用于购房支付属于投资合伙事务。如将甲方所借款项认定为甲方单独出资，因购房主要资金为银行借款，则双方不存在合作购房的基础。其二、购房所需资金已通过首付和银行借款出资到位，而月供属于合伙债务承担，不是出资或者投资范畴。其三、按月供数额确认产权份额容易引发道德危机，鼓励无良投资。合伙投资收益应共享，风险应共担。如房价上涨时愿意还贷，房价下跌时不愿意还贷款，势必会影响借款人利益，危害交易安全。

四、甲的救济措施

1、与乙协商，明确约定各方所占房屋产权份额，并约定各自的出资及月供承担方式；可委托律师向乙签发律师函。

2、如乙不予配合，应立即起诉分割房屋，但甲应先行承担银行月供。

3、调查和保全相关证据：①能证明系合伙买房关系的证人，如当时的售楼人员和银行办理抵押贷款的工作人员或者律师；②与乙协商时的录音，协商时最好有个中间人斡旋，对录音证据予以见证；③首付及月供支付凭证。

【律师提示】

无论是产权份额的赠与还是共同投资，合伙购房时都应该签署书面协议，明确约定各方的出资、月供承担方式及产权份额，并约定房屋的使用、收益和处分方式。

上海房产纠纷律师：

徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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