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徐玮康 律师
盈科(上海)律师事务所 合伙人律师。复旦大学法学院毕业,十年以上律师执业经历。
执业期间曾为国内外多家知名上市公司、集团、企业提供法律服务,客户行业主要涉及金融、贸易、投...
合伙买房,在购房时如有明确约定,则产生争议后不难处理。若购房各方无明确约定,那在产生争议之后,如何来认定产权份额呢? 比如甲和乙为朋友关系,双方都看好房产投资,却资金不足。经商议两人共同购买某市商品房一套。购房合同买受人为甲和乙,双方通过银行汇款直接向开发商支付了首付款。但是按揭借款合同中借款人为甲,抵押人为甲和乙。半年后房价下跌,乙方不愿意偿还月供;而此房屋产权证书已下来,甲为房屋所有权人,乙为房屋共有权人。购房时双方就产权份额及出资额和月供承担等无明确约定。现甲应如何维护自己权益? 一、买房人之间法律关系界定 合伙买房主要基于如下几种情形:①朋友之间合伙买房投资;②婚前男女共同出资买房自住;③亲属共同买房自住。 (1)各购房人共同出资的,则各购房人之间可视为合伙协议关系; (2)部分购房人并不实际出资,但名义上为共同购房人的,按赠与合同处理,此种情况多发生于亲属之间和准备结婚的男女之间。 本案中甲乙为普通朋友,不存在赠与动机,共同投资为双方真实意思表示,而且乙方已履行部分出资义务,因此将甲乙之间的法律关系定性为合伙协议关系比较妥当。 二、月供承担主体 借款合同是借款人与银行签订的,因甲为借款人,按照合同相对性原则,乙并无偿还银行借款义务,银行仅能对乙行使抵押权。 但鉴于甲与乙为合伙协议关系,依照民法通则及相关司法解释规定,合伙经营期间的债务,应由各合伙人负连带偿还责任。因此,尽管借款人仅为甲一人,但甲所负债务是经营合伙事务产生的,乙作为合伙人负有偿还义务,甲对银行承担还款义务后,可向乙追偿。 三、产权份额确认依据 基于以上分析,房屋为甲和乙共同出资购买,且双方已取得房屋所有权证和共有权证,甲和乙应按照各自的出资比例各自享有房屋50%的产权。甲对银行所负债务,由甲乙共同承担;甲单独向银行承担的部分,可向乙追偿。 有人主张将各方首付和月供总额作为各自的出资,按出资比例确认房屋产权份额,个人认为这种处理方式值得商榷。其一、甲方借款行为应视为经营合伙事务行为,所借款项应作为合伙财产,用于购房支付属于投资合伙事务。如将甲方所借款项认定为甲方单独出资,因购房主要资金为银行借款,则双方不存在合作购房的基础。其二、购房所需资金已通过首付和银行借款出资到位,而月供属于合伙债务承担,不是出资或者投资范畴。其三、按月供数额确认产权份额容易引发道德危机,鼓励无良投资。合伙投资收益应共享,风险应共担。如房价上涨时愿意还贷,房价下跌时不愿意还贷款,势必会影响借款人利益,危害交易安全。 四、甲的救济措施 1、与乙协商,明确约定各方所占房屋产权份额,并约定各自的出资及月供承担方式;可委托律师向乙签发律师函。 2、如乙不予配合,应立即起诉分割房屋,但甲应先行承担银行月供。 3、调查和保全相关证据:①能证明系合伙买房关系的证人,如当时的售楼人员和银行办理抵押贷款的工作人员或者律师;②与乙协商时的录音,协商时最好有个中间人斡旋,对录音证据予以见证;③首付及月供支付凭证。 【律师提示】 无论是产权份额的赠与还是共同投资,合伙购房时都应该签署书面协议,明确约定各方的出资、月供承担方式及产权份额,并约定房屋的使用、收益和处分方式。 上海房产纠纷律师: 徐玮康 盈科(上海)律师事务所 合伙人 联系电话:13917380588(微信同号) 联系地址:上海市恒丰路500号洲际商务中心50楼