商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地一概而论。

根据《合同法》第十五条的规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所做的具体说明和承诺，如小区绿化率80%，规划区内有健身房、游泳池等等内容，就应具体问题具体处理。

通常来说，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合下列三个条件的，则可视为要约：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说米功能和允诺。对开发规划范围外的周边环境的渲染、描述等不能视为要约存在；（2）对房屋的说明和允诺应当具体和确定，如小区绿化率80%等；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

对于符合要约构成条件的说明和允诺，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容的一部分。出卖人交付的房屋不符合上述具体的说明和允诺的，则应当承担相应的违约责任。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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