商品房的销售分为预约和现售两种。

在现房销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够即使发现房屋的综合情况和开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响较小，若发现与广告宣传不符，又没有提出异议的，应当视为默认，购房后买受人后悔的，不能认定为开发商构成违约。

在期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响较大，所以在对待夸大广告宣传上应从严把控。按照《商品房买卖合同解释》第3条的规定，认定开发商夸大宣传承担合同义务的条件，只需要广告宣传的内容确定并且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可。只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，且广告宣传内容符合上述条件的，则可以按照合同法的违约责任处理方式追究开发商的违约责任。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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