就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收合格的建筑工程交付使用的，则开发商的行为违反了国家的强制性规定要求，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

就房屋质量瑕疵而言，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定的质量要求，即承担瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人通常不能由此拒绝接收房屋，除非买受人能否证明所购房屋的质量瑕疵已经达到了“严重影响居住”的程度。但这并不是说开发商交付这样的质量瑕疵的房屋无需承担责任，开发商对于交付的质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，对此给房屋买受人造成损失的，还应当向买受人赔偿相关损失。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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