所谓的“假按揭”是指房屋的出卖人串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或伪造购房借贷的申请人，以虚假购房交易的方式来套取银行的个人贷款并代替虚拟或不真实的贷款人归还贷款的行为。“假按揭”的目的是利用按揭套取银行贷款。那么关于这类的“假按揭”合同的法律效力是怎样认定的呢？

——关于房屋出卖人与借款人签订的房屋买卖合同

无论是有真实签名的，还是伪造签名的“假按揭”，借款人和房屋出卖人之间的房屋买卖行为是不真实的意思表示，其目的是恶意串通骗取银行的贷款。因而根据《合同法》第52条的规定，该出卖人与借款人间签订的房屋买卖合同无效。

——关于借款人与银行间签订的借款合同

商品房买卖合同与借款合同间并不是主从合同关系，商品房买卖合同的无效并不能当然代表借款合同的无效。借款合同的效力可以分为以下三种情况：

其一，“假按揭”借款合同签名真实，银行对“假按揭”不知情的。则该借款合同为有效合同，但根据《合同法》第54条的规定，银行有权撤销该借款合同。

其二，“假按揭”借款合同签名真实，银行对“假按揭”知情的。则该借款合同为有效合同，而银行因为知情，不是善意相对人，也无权撤销该借款合同。

   其三，“假按揭”借款合同签名是虚假的。由于借款人不存在即借款合同主体不存在，因而该借款合同为无效合同。

上海房产纠纷律师：

徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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