近年来不断退出的楼市调控政策，其基本导向在于通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者的资金承受力，遏止不合理的购房需求。房产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性和有限性的特征。

房产新政的限贷政策对买卖房屋的双方当事人可能造成的纠纷，主要有两种情况：一是首付款比例提高和贷款利率的提高，造成买受人付款能力要求提高和购房成本增大，导致部分买受人无力履行合同；二是由于银行加大对贷款对象的限制力度，导致部分买受人在新政下变得不具备贷款资格，从而无力支付购房款。这些都致使买卖双方围绕买受人是否应当承担违约责任等问题发生纠纷，这些纠纷该如何处理呢？

司法实践中，房产新政中的限贷政策并不属于法律规定的“不可抗力”的范畴、也不能归属于所谓的“情势变更”或“商业风险”。事实上，限贷政策更多得被认定为“不可归责于双方的事由。”法院在处理该类案件时，对于那些明显受到新政影响的房屋买卖合同，可以作为合同解除的情形处理，而落脚点就是“因不可归责于双方的事由，导致一方的履约能力产生重大影响”，并进而依据公平原则予以处理。《商品房买卖合同解释》第23条规定，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。同时，该种情形下，房屋的买受人亦可行使房屋买卖合同的解除权，因为该类纠纷中的买受人并非属于违约方。当然，如果房产新政对双方合同的影响没有达到“使买方的履约能力受到重大影响”的程度，而仅仅是导致利率提高增加了买方的购房负担，此时买受人以“增加购房支出”为由要求解除合同的，法院一般是不予支持的。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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