8月6日起，上海房贷实施新的“三价就低”标准。即购房者申请贷款时，银行将从合同网签价、涉税评估价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款额度审批标准。新标准实施的直接影响是购房首付的提高和贷款额度的下降，给很多买房人造成了资金上的困难。特别是对于已经签署了购房协议但尚未申请获得银行贷款的买方，若无法筹集出更多的首付款，就会碰到无法履行生效购房协议的难题。

那这种情况下，买方能否解除合同，并要求退回已支付的定金或首付款呢？

事实上，通过研究之前上海限贷政策后爆发的违约事件，及其后续的司法审判案例，大致可以总结出法院对此类案件的审查思路。法院对此类案件并非一概支持或否决买方的解除权，而是要根据个案具体情况进行判断。

法院主要审查的要点集中在：

（1）购房合同的约定有无包含贷款政策变化的风险承担约定。如果购房合同有约定，则优先适用合同约定；如果没有约定，则通过案件事实判断合同无法履行是否可归责于一方；

（2）购房合同成立的时间与限贷政策出台时间的先后关系。如果购房合同成立于限贷政策出台之后，买方主张不知晓或者未注意限贷政策而签署了购房合同的，法院通常都不会支持买方的观点；

（3）购房合同约定的贷款时间是否晚于限贷政策出台时间。若是因买方自身原因延误了申请银行贷款的时间，从而遭遇了限贷政策的，则购房合同不能履行的后果应当由买方自行承担。

（4）银行限贷政策是否客观上导致了购房合同无法履行。所谓“客观上导致购房合同无法履行”，也就是要审查买方是否真的如其所述无力支付贷款差额部分。法官通过买方的证据所显示的买方实际情况、消费能力、贷款差额来判断限贷政策对买方的实际影响，到底是否是不能克服。这也是当初许多案例买房人遭遇败诉的原因之一。当初也有不少案例是买房人实际具备履行能力，如通过放宽相应付款时间，买房人有能力筹措到多出部分的首付款，但买房人意图借助政策变更而弃购房产，后续被法院认定为“尚不构成合同履行不能”而承担了败诉的后果。

综上，参考之前限贷政策后的审判案例，如果确因“三价就低”的贷款新标准实施，导致无力购房，并能符合上述法院审查标准的情况下，买房人是可以主张解除合同，并要求退回已支付的定金和首付款的。

上海房产纠纷律师：

徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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