被执行人唯一的住房，在目前的司法实践中，是可以作为法院强制执行拍卖的标的的。根据最高人民法院的相关规定，在被执行人的“生活所必需”能够得到保障的情况下，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。据此，只要符合规定，即便为执行人的唯一住房，亦可为法院强制执行或拍卖。

唯一住房是否超过“生活所必需”是唯一住房获得执行的关键。实践中主要是通过住房的面积及住房的市场价值方面来考量。各地法院对此有不同的核定标准，但基本的认定原则是住房面积显著超出当地公布的住房保障面积、或房屋均价显著超出当地的平均房价的，可以认定为超过“生活所必需”。

根据最高院的相关规定，唯一住房可强制执行拍卖的具体情况还包括以下几种：

1、对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；

2、一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；

3、被执行人在其户籍所在地或拟执行的唯一住房所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房；

4、被执行人将其唯一住房用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住；

5、被执行人的唯一住房系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋；

6、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金；

当然，法院执行唯一住房时，还要考虑被执行人的临时居住、执行人及其抚养家属的生活保障等问题。目前不同地方的法院有不同的操作方式，可能需要申请执行人在房屋执行拍卖前垫付一定的费用。但总体来说，被执行人的唯一住房也成了可被执行的财产，申请执行人有了更多的方式手段来使诉讼获胜的权益得以实现。

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徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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