现实中，因为租客没有交租金额，出租方采用断水断电方法对峙的案例不在少数。特别是在上海疫情过后，关于免租期多久、如何计算等问题没谈拢，出租方单方面断水断电阻止租客使用物业的情况更为突出。最近也有租客、出租方向本律师咨询，这样的做法是否违法，是否要承担赔偿责任。

我国民法典虽有禁止物业服务人以停止水、电、热、气供应方式催缴物业管理费的规定，但并未有明文规定禁止出租方通过断水断电方式催缴租金的规定。也就是说若出租方采取断水断电的方式来催缴租金，并不能认为这种行为违法。

但因为水、电作为基础的生活必须设施，断水断电必然对租客的房屋使用产生重大影响，如果造成租客损失，出租方是否要承担赔偿责任呢？

通过研读近年来上海法院对类似案件的判例后发现，出租方的断水断电行为并非绝对被法院认定为违约行为，出租方的赔偿责任也要分情况而定。

法院在审查类似案件时，关注的焦点问题在于：

1、租赁合同中有没有关于逾期支付租金时，业主有采取断水断电措施的约定；

2、出租人在采取措施前有没有通告，并给予租客合理的纠正时间；

3、欠付租金的金额、租客的过错程度；

4、出租方的措施有无过度。

若房屋租赁合同中有相关约定，合同履行过程中，出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，法院认同承租人采取相应措施的概率很大。但若采取的措施超过必要的限度，给承租人造成了损失，法院也会根据过错程度要求出租人分摊一部分损失。

律师建议
对于出租方来说：

1、在租赁合同中事先约定承租人违约后可以采取断水断电措施，为后续行为给予合同支持。

2、在采取断水断电措施前一定要履行充分告知义务，并给予对方合理期限纠正其违约行为。

3、要注意把握采取断水断电措施的限度，若采取长期性、持续性的断水断电行为给承租人造成损失的，出租方也可能要分摊一定损失。

对于承租方来说：

1、若欠付租金在先，且业主已催告将采取措施的，应尽量与对方友好协商解决。

2、若业主违约在先，或以终止合同为目的恶意断水断电的，则要注意保存相关证据以便日后维权。

上海房产纠纷律师：

徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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