【基本案情】

A、B二人系夫妻，二人婚后在上海市临汾路购有住房一套，B登记为该房屋产权人。2005年年中A因病突发脑梗，丧失行为能力。家属在帮他整理资料中发现，其购置并居住的房屋的产权并非在A、B两人名下，而是在B的弟弟C名下。

进一步调查后才得知，2005年初A、B二人通过房产中介，与案外人签订了《房屋置换中介服务协议》，约定A、B用临汾路房产与案外人名下位于三泉路房产置换，房屋差价部分由案外人支付。此后，B与案外人签署了出售临汾路房屋的《上海市房地产买卖合同》，但购入三泉路房屋的《上海市房地产买卖合同》却并非由A签署，而是由C签署，同时C被登记为三泉路房屋的产权人。

A的家属认为， B、C合谋将原房屋置换所得房屋登记到C名下，损害了A的权益，三泉路的房屋应登记为A、B共有财产，并委托律师向法院提起诉讼。

一审法院并未支持A家属的诉讼请求。一审法院认为，临汾路房屋原始购房款由C出资可能性较大。出售临汾路房屋的房款为C收取，之后C购买三泉路房屋，产权登记在C名下。A对整个购买过程完全清楚，且从未对产权人一事提出过异议。A如目前提出反对意见，应当向C主张取回购房款的债权而非系争房屋的产权。据此主张驳回A的诉讼请求。

A的家属不服一审法院判决，二审改为委托本律师代理诉讼。

【律师观点】

本律师接手本案后，研究了案件基础材料，并调阅了一审法院庭审的卷宗档案。全面审查案件材料后，本律师认为，一审法院认定当事人应当向C主张购房款的债权而非系争房屋产权的观点有失偏颇，脱离了A签订房屋置换协议的实际情况。本律师在二审中向法庭发表如下观点：

（1）临汾路房屋是A、B婚后购买的房产，登记在B名下。无论当时的出资方是否为C，但目前并无证据证明就临汾路房屋的物权双方当事人之间曾有过特别约定，故临汾路房屋的物权应属A、B婚姻关系存续期间的共同财产。

（2）本案系争房产的物权变动是建立在一个物权互换的基础之上。虽然根据目前的房产交易中心流程要求，房产登记时需提供交易中心认可的买卖合同版本，因而从形式上看存在“出售”和“购入”的两份《房地产买卖合同》，但合同实质上是为了实现双方房产互换的结果。作为房产互换的交易行为，A、B应当得到的是对价应是系争房产的产权和差价，而非房款的债权；

（3）C通过房产互换的交易得到系争房屋的产权没有法律依据。 C在本次交易中没有支付任何对价。而后续的买卖合同签署、产权登记变更等程序均由B一人操作，没有证据证明将交易获得的产权登记在C名下的行为得到了A的同意。

（4）本案中，出售临汾路房屋的价款明显大于买受三泉路房屋的价款，而该部分差价已由C获得。即使认定临汾路房屋起初由C出资购买，该差价的数额亦大于购买临汾路房屋的出资，故应视为A、B此时已偿还了C的出资，再将C登记为三泉路房屋的产权人已损害了A的合法权益。

【法院判决】

最终，二审法院认可了本律师的观点，判令撤销一审判决，并判决认定涉案房产归属A、B所有。

上海房产纠纷律师：

徐玮康 盈科（上海）律师事务所 合伙人

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